GIGI的異想(異鄉)世界~菲律賓及印尼房產投資

拿回610萬台幣，扣除當初的成本260萬台幣，以及2015年因為銀行重新審核房貸，耽誤撥款給建商的時間，因此緊急匯款100萬台幣給建商，總計610-260-100=250萬台幣，我們以260+100=360萬台幣，賺回250萬台幣，八年的時間，投報率是70%。

總結來看，我們僅用三成現金購入，約11萬400元澳幣，不過當時的匯率是24元台幣兌換1元澳幣，所以我們大約出資260萬台幣，2023年初的匯率是24元台幣兌換1元澳幣，初估我們匯損42-43萬台幣，大約是16%。

另外後來了解，當初推薦我們購房的台灣仲介，加價20%，因此購買價格比當地人貴，這些血淚告訴我們，購買房子，還是要實地考察，就算無法實地考察，現在網路資訊發達，購屋前應該多多查閱相關資訊。

這八年的時間，我們委託當地的租賃管理公司出租，租金每週340元澳幣(澳洲租金是以週來計算)，租金投報率大約4.8%，扣除出租管理費6.6%，投報率大約是4.4%。

租金投報率聽起來相當不錯，而且每週的租金剛好可以cover我們的貸款利息，不過，2022年中開始，各國開始瘋狂升息，我們的租金漸漸無法cover房貸利息了。

我們的貸款銀行是墨爾本最大的Westpac，

澳洲墨爾本的房子，從2014年購買到現在，從來沒有去看過，交屋後就一直出租到現在，在2023年的寒假，終於找出時間要去看房了！

近十年來，墨爾本的租房市場發生翻天覆地的變化，人口激增，越來越多國際學生、年輕專業人士和家庭移居到此，結果，租房需求增加，但新公寓的建設跟不上這個需求，導致可出租的單位短缺，導致租金價格上漲。

根據維多利亞房地產研究所的數據，墨爾本House(一層樓，含土地)的周租金中位數已從 2011 年的 350 美元上漲至2021年的450美元，漲幅接近30%。同樣，一間大樓的套房，每週租金中位數從2011年的320美元增加到2021年的400美元，增幅超過25%，過去十年墨爾本的租金價格一直呈現上漲趨勢。

2021年1月，印尼棉蘭的建案普林斯頓開始潛銷(預購)，不到兩個月的時間，住宅已銷售七成，在Covid-19新冠肺炎疫情期間，銷售成績超乎預期。

分析購買者，因為印尼尚未開放外國人以個人身分購買房地產，因此買家皆為棉蘭當地人，熱銷的原因主要有兩個：

第一、產品稀有，穩健增值：棉蘭當地少有大樓型產品，當地住宅主要為透天厝或連排別墅，普林斯頓是當地兩、三年來「唯二」的大樓建案。交屋後若不自用，出租也容易，租金投報率每年約6%，加上房地產每年穩健增值，因此吸引當地人搶購。

菲律賓女生很喜歡留長髮，尤其是「又黑又直」的長髮，很少出現咖啡色或棕色這種髮色，更別說像台灣年輕女生一樣花花綠綠的髮色。

剛開始到菲律賓工作時，有一位菲籍女員工，每天來上班都頂著濕漉漉的頭髮，一開始我以為是早上晚起，來不及吹乾頭髮，但怎麼每天早上頭髮都是濕的？不可能每天都睡這麼晚吧！？因為她是櫃台行政，需要面對客戶，也是公司的門面，頭髮濕濕的真的不太OK，所以有一天我忍不住跟她說，「上班時頭髮要吹乾，溼答答的頭髮看起來很不專業」，沒想到她「一臉困惑茫然」的看著我，似乎不能理解我的說法。

後來經我多方觀察和打聽，才知道原來上班前淋浴是很多菲律賓人的習慣(這點和歐美人士很像)，表示身體是乾淨沒有異味的，而濕漉漉的頭髮更能代表剛剛沐浴完，可以想見，當時我的女員工是如何的不解，或者她心想：「因為要面對客戶，所以我才每天早上洗頭髮呀，怎麼說我不專業呢？？」何況菲律賓常年高溫，濕頭髮一下子就乾了，所以吹頭髮對他們來說真的沒有必要。

根據中時電子報的報導，印度近年科技業繁榮頗為仰賴大陸資金，但今年連續出手限制陸資收購企業、已迫使陸資轉移至印尼。

智慧型手機與家電製造商小米旗下順為資本、阿里巴巴集團旗下BAce資本都表示，正將資金投入印尼。目前實質管理順為資本約30億美元資金的共同創辦人許達來說，公司在印度暫時專注於管理現有投資組合的公司，不會有新投資，也計劃在印尼敲定更多交易。另名不具名的大陸風險投資家表示：「既然印度已經關閉，印尼就是東南亞唯一值得關注市場。」

印尼預估人口已破2.8億，是全球第4大國，除陸資外，美國不少科技龍頭與線上金融巨擘如臉書(Facebook)、谷歌(Google)、PayPal今年也都展開在該國投資計畫。谷歌東南亞及南亞業務董事總經理戴薇絲(Stephanie Davis)說：「中資仍然是區域內非常重要投資者，特別是在電子商務領域。」

從事菲律賓馬尼拉房產仲介四年多，聽到許多匪夷所思的交易案例，也提醒各位朋友要小心

買的房子沒有權狀？
有人透過一位中國仲介買別墅(house)，一般來說，外國人無法購買菲律賓有土地的住宅，但仲介宣稱可以透過關係處理，最後"成交"後，仲介從中加價500多萬披索(約300多萬台幣)，拿了錢瀟灑離開，購屋者過程中沒有看到任何權狀(產權證title)，最後才發現，這個物件根本沒有土地所有權狀，「花了錢到底買了甚麼？」現在只能委託律師處理。

菲律賓房產增值稅新政大概在2021年1月1日起實施，對於投資者會有什麼影響？以一套原合約價319萬披索的預售屋為例，在2019年交易是免增值稅的，但在2021年1月1日以後再交易，需要繳納12%的增值稅，約為382800披索的稅費，這樣一來房產的交易成本陡然上升。

按照目前知道的細則來看，持有這種預售屋的投資者面臨著幾種選擇：
1. 政策執行前將房產出售(轉紅單)：這種類型的投資者大多一次購買大批房產，趕在政策實施前賣掉，或許是一種明智的選擇。

馬尼拉的預售屋，已經來到每平方米25萬以上的價格，所以最近遇到很多客戶轉而詢問中古屋(二手屋)，不過中古屋買賣比較複雜，今天就簡單跟大家講解一下中古屋(二手)買賣的稅費、服務費和注意事項。

首先，菲律賓中古屋(二手)買賣的費用包含以下：
A.5%的仲介服務費，賣家要負擔，買家不用付費。

馬尼拉的房地產市場雖然很火熱，但是不是隨便買就能隨便賺！！！

在出手之前，投資人要先要先考慮以下三點
1.選擇優良建商：因為房地產市場好，許多菲律賓華僑或華商紛紛投入，但是之前沒有產品規劃、現金流估算、建築管理...的經驗，會造成建築設計不良、資金週轉不靈、完工日期延後的後續問題，更有可能會變成爛尾樓，所以慎選有品牌的建商非常重要。菲律賓的前幾大建商(開發商)包含Ayala、Filinvest、DMCI、SMDC、Megaworld....等，這幾大開發商因為都有自己的銀行系統，所以建設資金不是問題，不會發生爛尾樓的問題。