GIGI的異想(異鄉)世界~菲律賓及印尼房產投資

拿回610萬台幣，扣除當初的成本260萬台幣，以及2015年因為銀行重新審核房貸，耽誤撥款給建商的時間，因此緊急匯款100萬台幣給建商，總計610-260-100=250萬台幣，我們以260+100=360萬台幣，賺回250萬台幣，八年的時間，投報率是70%。

總結來看，我們僅用三成現金購入，約11萬400元澳幣，不過當時的匯率是24元台幣兌換1元澳幣，所以我們大約出資260萬台幣，2023年初的匯率是24元台幣兌換1元澳幣，初估我們匯損42-43萬台幣，大約是16%。

另外後來了解，當初推薦我們購房的台灣仲介，加價20%，因此購買價格比當地人貴，這些血淚告訴我們，購買房子，還是要實地考察，就算無法實地考察，現在網路資訊發達，購屋前應該多多查閱相關資訊。

Anyway，阿Q一點想，如果不是房仲為了賺20%，推薦我們購買Melton的房地產，我們也賺不到後來的70%，所以人生還是看開一點吧！

以獲利70%，加上匯損16%，以及房仲加價的20%，理想來說，應該是獲利106%，這完全符合墨爾本當地「房地產七年漲一倍」的說法。

這八年的時間，我們委託當地的租賃管理公司出租，租金每週340元澳幣(澳洲租金是以週來計算)，租金投報率大約4.8%，扣除出租管理費6.6%，投報率大約是4.4%。

租金投報率聽起來相當不錯，而且每週的租金剛好可以cover我們的貸款利息，不過，2022年中開始，各國開始瘋狂升息，我們的租金漸漸無法cover房貸利息了。

我們的貸款銀行是墨爾本最大的Westpac，
2016年八月，利率4.29%，六年後，
2022年八月，利率6.14%

澳洲墨爾本的房子，從2014年購買到現在，從來沒有去看過，交屋後就一直出租到現在，在2023年的寒假，終於找出時間要去看房了！

近十年來，墨爾本的租房市場發生翻天覆地的變化，人口激增，越來越多國際學生、年輕專業人士和家庭移居到此，結果，租房需求增加，但新公寓的建設跟不上這個需求，導致可出租的單位短缺，導致租金價格上漲。

根據維多利亞房地產研究所的數據，墨爾本House(一層樓，含土地)的周租金中位數已從 2011 年的 350 美元上漲至2021年的450美元，漲幅接近30%。同樣，一間大樓的套房，每週租金中位數從2011年的320美元增加到2021年的400美元，增幅超過25%，過去十年墨爾本的租金價格一直呈現上漲趨勢。

我們買的房子在墨爾本西北方郊區Melton，距離墨爾本市中心搭火車約需30分鐘。當初買房的時候，只知道這是個新市鎮，價格相對便宜，並不清楚這區的規劃。

買入的價格是35萬6千澳幣，非常幸運的是，2014年，澳洲還允許外國人購屋貸款(目前已經不允許外國人購屋貸款)，於是我們貸款七成，僅用三成現金購入。

2021年1月，印尼棉蘭的建案普林斯頓開始潛銷(預購)，不到兩個月的時間，住宅已銷售七成，在Covid-19新冠肺炎疫情期間，銷售成績超乎預期。

分析購買者，因為印尼尚未開放外國人以個人身分購買房地產，因此買家皆為棉蘭當地人，熱銷的原因主要有兩個：

第一、產品稀有，穩健增值：棉蘭當地少有大樓型產品，當地住宅主要為透天厝或連排別墅，普林斯頓是當地兩、三年來「唯二」的大樓建案。交屋後若不自用，出租也容易，租金投報率每年約6%，加上房地產每年穩健增值，因此吸引當地人搶購。

第二、現代化管理，適合小家庭：棉蘭的華人佔25%，大多經濟情況不錯，早期因為家庭成員眾多，因此共居在透天厝或連排別墅。隨著開枝散葉各自成家， 年輕人希望保有居住隱私，也希望住在有現代化管理的建築，享有游泳池、健身房和交誼廳等公設，因此會傾向購買大樓。

建設公司財務部一位女員工也下訂預購，據她表示，普林斯頓每戶住宅約200萬台幣，而她的月薪約2萬台幣，買房壓力不大，加上未來房地產穩定增值，算是一筆良好投資。

菲律賓女生很喜歡留長髮，尤其是「又黑又直」的長髮，很少出現咖啡色或棕色這種髮色，更別說像台灣年輕女生一樣花花綠綠的髮色。

剛開始到菲律賓工作時，有一位菲籍女員工，每天來上班都頂著濕漉漉的頭髮，一開始我以為是早上晚起，來不及吹乾頭髮，但怎麼每天早上頭髮都是濕的？不可能每天都睡這麼晚吧！？因為她是櫃台行政，需要面對客戶，也是公司的門面，頭髮濕濕的真的不太OK，所以有一天我忍不住跟她說，「上班時頭髮要吹乾，溼答答的頭髮看起來很不專業」，沒想到她「一臉困惑茫然」的看著我，似乎不能理解我的說法。

後來經我多方觀察和打聽，才知道原來上班前淋浴是很多菲律賓人的習慣(這點和歐美人士很像)，表示身體是乾淨沒有異味的，而濕漉漉的頭髮更能代表剛剛沐浴完，可以想見，當時我的女員工是如何的不解，或者她心想：「因為要面對客戶，所以我才每天早上洗頭髮呀，怎麼說我不專業呢？？」何況菲律賓常年高溫，濕頭髮一下子就乾了，所以吹頭髮對他們來說真的沒有必要。

順帶一提，菲律賓人偏好的芳香劑味道和台灣人不同，人工味道越濃的越受歡迎，平常放在廁所還可以忍耐，最讓我害怕的是搭上Grab時，車上使用的也是味道濃郁的人工芳香劑，常常令我覺得頭暈作噁，這時只能默默拿出口罩戴上，畢竟入境隨俗，或許台灣人使用的芳香劑，菲律賓人也不能接受呀！

菲律賓移工洗完頭不吹直接來上班？網友熱議頭痛後遺症

根據中時電子報的報導，印度近年科技業繁榮頗為仰賴大陸資金，但今年連續出手限制陸資收購企業、已迫使陸資轉移至印尼。

智慧型手機與家電製造商小米旗下順為資本、阿里巴巴集團旗下BAce資本都表示，正將資金投入印尼。目前實質管理順為資本約30億美元資金的共同創辦人許達來說，公司在印度暫時專注於管理現有投資組合的公司，不會有新投資，也計劃在印尼敲定更多交易。另名不具名的大陸風險投資家表示：「既然印度已經關閉，印尼就是東南亞唯一值得關注市場。」

印尼預估人口已破2.8億，是全球第4大國，除陸資外，美國不少科技龍頭與線上金融巨擘如臉書(Facebook)、谷歌(Google)、PayPal今年也都展開在該國投資計畫。谷歌東南亞及南亞業務董事總經理戴薇絲(Stephanie Davis)說：「中資仍然是區域內非常重要投資者，特別是在電子商務領域。」

看好印尼未來發展，2021年春節過後，我們將在印尼棉蘭Medan推出第一個建案，由棉蘭當地首富、華人開發商以及台灣房地產業界名人共同規劃出資，規劃一戶200萬台幣，租金投報率約為6%。

棉蘭(或翻譯為 美丹)是印尼華人最多的城市，隔一個海即為馬來西亞檳城，由於華人根深蒂固「有土斯有財」的觀念，所以當地房地產市場多以「自住」的剛性需求為主，和菲律賓馬尼拉市場多為「投資」不同。

從事菲律賓馬尼拉房產仲介四年多，聽到許多匪夷所思的交易案例，也提醒各位朋友要小心

買的房子沒有權狀？
有人透過一位中國仲介買別墅(house)，一般來說，外國人無法購買菲律賓有土地的住宅，但仲介宣稱可以透過關係處理，最後"成交"後，仲介從中加價500多萬披索(約300多萬台幣)，拿了錢瀟灑離開，購屋者過程中沒有看到任何權狀(產權證title)，最後才發現，這個物件根本沒有土地所有權狀，「花了錢到底買了甚麼？」現在只能委託律師處理。

房東不退押金？

菲律賓房產增值稅新政大概在2021年1月1日起實施，對於投資者會有什麼影響？以一套原合約價319萬披索的預售屋為例，在2019年交易是免增值稅的，但在2021年1月1日以後再交易，需要繳納12%的增值稅，約為382800披索的稅費，這樣一來房產的交易成本陡然上升。

按照目前知道的細則來看，持有這種預售屋的投資者面臨著幾種選擇：
1. 政策執行前將房產出售(轉紅單)：這種類型的投資者大多一次購買大批房產，趕在政策實施前賣掉，或許是一種明智的選擇。

2. 堅持持有收房租：對於這樣的投資者，增值稅新政就不會有太大影響。後期需要變現，投資者只要等到房產證下來以後，就可以走二手房買賣流程了。

馬尼拉的預售屋，已經來到每平方米25萬以上的價格，所以最近遇到很多客戶轉而詢問中古屋(二手屋)，不過中古屋買賣比較複雜，今天就簡單跟大家講解一下中古屋(二手)買賣的稅費、服務費和注意事項。

首先，菲律賓中古屋(二手)買賣的費用包含以下：
A.5%的仲介服務費，賣家要負擔，買家不用付費。

B.6%的資本利得稅，或稱房屋交易稅 Capital Gain Tax(CGT)，不管賣房子有沒有賺錢，都要繳6%。(通常會製作兩份合約，一份是公告現值的價錢，可以低報稅率；另一份是正確買賣價錢)。

馬尼拉的房地產市場雖然很火熱，但是不是隨便買就能隨便賺！！！

在出手之前，投資人要先要先考慮以下三點
1.選擇優良建商：因為房地產市場好，許多菲律賓華僑或華商紛紛投入，但是之前沒有產品規劃、現金流估算、建築管理...的經驗，會造成建築設計不良、資金週轉不靈、完工日期延後的後續問題，更有可能會變成爛尾樓，所以慎選有品牌的建商非常重要。菲律賓的前幾大建商(開發商)包含Ayala、Filinvest、DMCI、SMDC、Megaworld....等，這幾大開發商因為都有自己的銀行系統，所以建設資金不是問題，不會發生爛尾樓的問題。

而且因為大建商的案量多且源源不絕，配合的營造廠比較願意為他們趕工，也就比較不會發生延遲交屋的問題。菲律賓總統杜特蒂的政策口號是「Build！Build！Build！大建特建！」，再加上這幾年邁入房地產高峰，所以建築營造工人非常短缺，在Pasay地區，就發生開發商安泰建設Anchorland的建案「名門世家Monarch」延遲2年還無法完全交屋的情況，同地區SMDC的案子Shore已經按照進度交屋，所以投資人一定要慎選開發商。

根據最新出爐的《高力國際2018年第二季 菲律賓房地產報告》，菲律賓的房地產市場需求依舊強勁，SM集團和Federa Land兩大開發商合作，要在Makati推出上看每平方米40萬披索的豪宅，等於每坪80萬台幣？可能嗎？

以下截取一些報告內容和大家分享，還要猶豫要不要進場的投資朋友，腳步要加快了！

The benefits of warmer relations between the Philippines and China are spilling over to the residential sector. Developers have been benefitting from increasing residential demand from Chinese employees and investor while we see greater potential for partnership between Filipino and foreign developers as Colliers International Philippines has observed more enquiries from firms based in Japan, Hong Kong, and Mainland China.

菲律賓和中國之間關係變暖的好處正在蔓延到住宅部門。菲律賓開發商受益於中國員工和投資者對住宅需求的增加，因為高力國際菲律賓公司近來有許多日本、香港和中國大陸公司的詢問，讓我們觀察到，菲律賓開發商和外國開發商之間有更大的合作聯盟潛力。

We believe that developers should be on the lookout for possible partnership with foreign developer and build more upscale condominium projects in the bay area where demand for high-end properties is rising. Developers should look at housing opportunities in Cebu, Pampanga, and Laguna as offshore gaming firms have started to operate in these locations。